Imu, Tares…: comprare casa o affittare? Ci guadagni solo se compri senza mutuo

ROMA – Con Imu, Tarsu, Tares, e tutte le altre tasse conviene più acquistare in contanti oppure affittare. Nello stato attuale del mercato immobiliare tutti gli altri acquisti di casa non convengono. Il perché ce lo spiega Gino Pagliuca sul Corriere della Sera.

Il perché la casa costa troppo e non è più un investimento così conveniente, è presto detto: l’Imu incide tra lo zero e lo 0,2% quando si tratta di prima casa e tra lo 0,4 e lo 0,6% per seconde e terze case. Inoltre il mercato immobiliare non è in ripresa ed è molto più conveniente investire in titoli di Stato.

Ma vediamo, insieme al Corriere della Sera, quattro opzioni di acquisto (e la loro convenienza) per una casa in una grande città il cui costo d’acquisto è di 280mila euro e quello di affitto 800 euro al mese.

Acquisto in contanti. Le spese effettive calcolate in otto anni sono di 53.450 euro di spese di manutenzione e tasse se si compra la casa e di 76.800 euro di eventuale affitto. In questa prima opzione quindi, se si posseggono i 280mila euro di capitale iniziale, conviene acquistare piuttosto che stare in affitto.

Quando si compra una casa in contanti si devono mettere in conto ulteriori 5mila euro circa da aggiungere al prezzo di acquisto: 5mila euro per tasse agevolate per prima casa e notaio. Fanno 285mila euro. A questi bisogna aggiungere il 25% del prezzo base che sono gli interessi sulla somma che vengono persi negli otto anni in cui si tiene la casa. In più ci sono le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile e le varie tasse. Per guadagnare dall’investimento la casa dovrebbe essere rivenduta (dopo almeno 5 anni, altrimenti si perdono le agevolazioni prima casa) a 283.650 euro.

Acquisto con mutuo. Se invece si decide di acquistare una casa con mutuo, allora per spese conviene l’affitto: in otto anni le cifre sono 143.025 euro di spese se si compra contro i 76.800 euro di affitto.

Ipotizziamo che il mutuo sia pari alla metà del prezzo (i 280mila euro) e che il prestito sia effettuato a tasso variabile, con un tasso medio di periodo al 4%. La somma pagata in contanti è di 147 mila euro (7 mila le spese per tasso e notaio, considerando gli oneri per il finanziamento ipotecario) e su questa cifra va calcolato il mancato introito da interessi dei Btp. Considerando che dopo 8 anni il proprietario sarà ancora indebitato per quasi 97 mila euro, la rivendita per risultare remunerativa dovrà avvenire ad almeno 317 mila euro.

Acquisto e poi affitto. Se si compra una casa per poi affittarla si spende in tasse e altre imposte 77.750 euro in 8 anni e si incassano 49.152 euro di canoni di affitto. Le spese iniziali sono più elevate (almeno 15 mila euro) e sui canoni incassati bisogna calcolare l’incidenza dell’Imu e la cosiddetta “cedolare secca” al 21%. Perché l’investimento sia remunerativo si deve rivendere la casa dopo otto anni ad almeno 323.598 euro. 

Acquisto per rivendere. Comprare una casa da tenere semplicemente a disposizione sperando nel capital gain di medio periodo è l’affare meno remunerativo, scrive Il Corriere della Sera. non si hanno agevolazioni al momento dell’acquisto, si pagano tutte le imposte al massimo delle aliquote. Le spese in otto anni sono di 118.470 euro, da aggiungere ai 280mila iniziali, più le varie tasse e il notaio. In pratica, per non andarci a rimettere, dopo otto anni la casa dovrebbe essere rivenduta a 398.470 euro. Praticamente impossibile con questo mercato immobiliare.