Fisco e immobili, ristrutturazioni: chi e come beneficiare delle (ottim) agevolazioni

di Maurizio Meronzi
Pubblicato il 1 giugno 2019 12:25 | Ultimo aggiornamento: 1 giugno 2019 12:25
Fisco e immobili, ristrutturazioni: chi e come beneficiare delle (ottim) agevolazioni, l'esperto Maurizio Meronzi spiega

Fisco e immobili, ristrutturazioni: chi e come beneficiare delle (ottim) agevolazioni, l’esperto Maurizio Meronzi spiega

Fisco e immobili. Con la Finanziaria 2019 è stata confermata dal Governo la proroga dei Bonus Casa. Chi ristruttura una casa può godere di ottime agevolazioni fiscali. Vediamole nel dettaglio….

Interventi di ristrutturazione edilizia

Intanto bisogna specificare che l’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 e consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

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Tuttavia, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019 l’Agenzia delle Entrate ha reso possibile usufruire di una detrazione più elevata (50%) con un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro.

La detrazione deve essere ripartita dal contribuente in 10 quote annuali di pari importo.

Sempre l’Agenzia delle Entrate ha previsto, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati.
In particolare, la detrazione spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano, entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori, alla successiva alienazione del bene immobile.
Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfettario, pari al 25% del prezzo di vendita (comprensivo di Iva). Anche questa detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E/2018 sulla dichiarazione dei redditi specifica che le detrazioni fiscali in seguito ai lavori di ristrutturazione edilizia sono legate all’immobile e non al soggetto: ciò significa che, in caso di compravendita dell’immobile oggetto della ristrutturazione, la detrazione fiscale sarà trasferita all’acquirente.

Compravendita

A meno che non sia stipulato un diverso accordo tra le parti, la detrazione viene dunque trasferita all’acquirente nella quota non ancora utilizzata da colui che aveva sostenuto la spesa iniziale. Se invece le due parti decidono che a usufruirne sarà il precedente proprietario, dovranno indicarlo nell’atto di compravendita oppure redigere una scrittura privata autenticata: non basta infatti che l’accordo sulla detrazione sia indicato sul preliminare di compravendita, ma dovrà essere riportato anche nell’atto definitivo. Qualora infine la vendita riguardi solo una quota dell’immobile, la detrazione non potrà essere trasferita all’acquirente.

Donazioni e usufrutto

In caso di donazioni a titolo gratuito o permute le regole sono le stesse della compravendita, mentre il contratto di usufrutto non prevede che le quote di detrazione fiscale non utilizzate passino al beneficiario.

Inquilini o comodatari

Se le spese di ristrutturazione sono state sostenute da un inquilino o da un comodatario, anche dopo lo scioglimento del contratto saranno loro a beneficiare delle detrazioni.

Successione

Le detrazioni fiscali spettano solo all’erede che detiene il possesso e la disponibilità dell’immobile. Se gli eredi sono più di uno, la detrazione verrà divisa in parti uguali solo nel caso in cui nessuno usufruisca effettivamente dell’abitazione. Qualora l’immobile ereditato venga dato in locazione, le quote non ancora utilizzate saranno “congelate” fino al termine del contratto, mentre verranno perse nel caso di vendita a terzi. Infine, se a beneficiare delle detrazioni è l’affittuario, le quote mancanti passeranno al suo eventuale erede se subentra nel contratto di locazione.

Ecobonus

Ecobonus per la riqualificazione energetica dei singoli edifici:

Le detrazioni Irpef sono da ripartire in 10 rate annuali di pari importo e coprono il 65% delle spese sostenute per lavori sulle singole unità immobiliari volti a ridurre il fabbisogno energetico per il riscaldamento, migliorare l’isolamento termico dell’edificio, installare pannelli solari per produrre acqua calda, sostituire impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione, sostituire scaldacqua tradizionali con scaldacqua in pompa di calore.

Si ricorda che l’Ecobonus è ridotto al 50% per alcuni tipi di intervento: acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, acquisto e posa in opera di schermature solari, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione almeno in classe A o con generatori alimentati da biomasse combustibili.

Invece il bonus del 65% continua a essere applicato alle caldaie a condensazione in classe A dotate di sistemi evoluti di termoregolazione.

Estesa al 31 dicembre 2019 anche l’agevolazione del 65% per l’acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con apparecchi ibridi (pompa di calore integrata con caldaia a condensazione) e per l’acquisto e la posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione.

Bonus verde

Detrazione del 36% su una spesa massima di 5.000 euro per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti e per la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili.

La detrazione spetta anche alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, entro l’importo massimo complessivo di 5.000 euro per singola unità immobiliare.

Bonus mobili

Detrazione del 50% su un ammontare complessivo pari massimo a 10.000 euro per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Maurizio Meronzi – Senior Realtor

@: mmeronzi@gmail.com

Sito Web: www.meronzire.com