Spread e Qe. Giampaolo Scacchi: effetti sulle mercato immobiliare

Spread, quantitative easing e mercato immobiliare. L’articolo è di Giampaolo Scacchi (nella foto)

Lo spread, che in italiano si traduce con differenziale, è, spiega Giampaolo Scacchi, la differenza di rendimento tra titoli di stato italiani e tedeschi e nello specifico, rappresenta la “forbice” tra il rendimento offerto dal Btp (buono del tesoro poliennale emesso dallo stato italiano) a 10 anni e quello offerto dal suo corrispettivo tedesco, il bund. 

In realtà lo spread è un termine generico che indica semplicemente la differenza esistente fra due valori e assume significato diverso a seconda del contesto.

È dal 2011 che lo spread è sotto i riflettori e al centro dell’attenzione pubblica, assumendo nello specifico il significato di differenziale tra i BTP italiani e i bund tedeschi.

Lo spread, così come inteso sopra, ed il mercato immobiliare hanno un rapporto molto delicato e legato da un doppio filo.

Infatti l’aumento dello spreadinfluisce sui tassi bancari sia per la perdita di valore del patrimonio delle banche stesse, sia perché l’approvvigionamento di denaro da parte degli istituti bancari diventa più caro; tutto questo potrebbe influire sui tassi di interesse che le banche applicano ai propri clienti sui mutui con effetto conseguentemente anche sul mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare italianomostra dei piccoli segnali di miglioramento e Gregorio de Fecile, capo economista Intesa San Paolo,in un suo intervento fa presente che“Il mercato residenziale in Italia è in ripresa, non siamo ancora ai livelli di compravendita che avevamo prima della crisi del debito, ma c’è un trend moderatamente positivo, sostenuto da un livello dei tassi di interesse basso e da una discreta crescita del reddito disponibile delle famiglie”.

 In merito alle compravendite di immobili residenziali, il tasso di crescita resta moderato: si è visto un aumento del 5,6% nel secondo trimestre del 2018 e del 6,7% nel terzo trimestre, nonostante il numero di transazioni rimanga ancora nettamente inferiore, di circa un terzo rispetto, ai massimi del 2006.

Per il 2019 lo scenario rimane ad ogni modo abbastanza incerto,  vista la  poca stabilità relativa alle variabili economico finanziarie;  si prevede un lieve aumento delle compravendite e dei mutui erogati e certamente anche per il 2020  non si pensa ad un’esplosione del mercato, questo è quanto emerge dal report di Nomisma presentato alla Convention del Real Estate il 23 gennaio in Borsa Italiana a Milano.

Infatti“Il centro delle grandi città, Milano in testa, continua a generare interesse, ma i prezzi sono già abbastanza elevati – spiega Luca Dondi, AD di Nomisma – Nelle aree di minor pregio e nei centri meno sviluppati i prezzi invece non potranno che essere in tensione a causa della scarsa domanda”.

Secondo poi i dati pubblicati dall’Ufficio Studi Nazionale Fimaa-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), nel 2018 si è registrata una crescita del 5% sul 2017 delle compravendite nelle grandi città, nei capoluoghi di provincia e nei comuni minori italiani. I prezzi invece segnano un calo medio dell’1,4%, con ribassi fino al 2,4% nelle città minori. Lo sconto richiesto sul prezzo di vendita arriva fino al 12,5% e il tempo medio per chiudere una vendita è di 7 mesi. Il trilocale è la tipologia di immobile più richiesta nei capoluoghi di provincia, mentre nei comuni minori si acquistano principalmente residenze con superfici maggiori.

Per il 2019 Fimaa prevede una crescita del 9% delle compravendite, trainate da un probabile  aumento dei consumi delle famiglie e delle esportazioni. Le compravendite cresceranno maggiormente nelle grandi e medie città, saranno invece stabili nei capoluoghi con popolazione al di sotto dei 100 mila abitanti e nelle città non capoluogo. I prezzi degli immobili resteranno stabili nelle grandi aree urbane del paese, a eccezione della città di Milano, che registrerà valori in leggera risalita, mentre saranno in calo sulle restanti aree minori.

Se parliamo invece di mutui, un rapporto di Intesa Sanpaolo rivela un progressivo rialzo dei tassi di interesse, in conseguenza del livello elevato dello Spread edella fine del “Quantitative Easing”.

l “Quantitative Easing” è uno strumento non convenzionale di politica monetaria utilizzato dalle banche centrali per stimolare la crescita economica, orientare l’offerta di credito e i mercati finanziari.

La BCE ha avviato il programma nel 2015 con l’approvazione del primo QE, passato alle cronache come “bazooka”: 60 miliardi di euro al mese in acquisti mensili diretti soprattutto ai titoli di Stato.

A questa prima fase ne sono seguite altre due che hanno portato all’ampliamento da 60 a 80 miliardi di euro al mese l’ammontare degli acquisti mensili di titoli .Per l’Italia tutto ciò ha significato una media di acquisti in titoli di Stato pari 345 miliardi di euro solo nei primi tre anni di programma. Un gettito economico importante la cui interruzione costringerà,  il nostro paese ad affrontare con le proprie forze gli investitori internazionali alle aste su cui verranno collocati i titoli di Stato.

L’unica certezza è che la Banca Centrale Europea manterrà i tassi di interesse invariati fino all’estate 2019, ma il rischio di un’imminente recessione fa tremare i mercati che chiedono soluzioni più coraggiose, efficaci e a breve termine.

Su queste basi, conclude Giampaolo Scacchi, è facile prevedere un significativo incremento dei tassi di interesse nei prossimi mesi che sembra però non dover influire negativamente sul discreto incremento percentuale (9% come detto sopra) delle compravendite immobiliari previsto per l’anno 2019.