La cedolare secca sugli affitti: conviene ma non a tutti

Da uno sconto di 1.655 euro per i proprietari con redditi alti, ad una possibile maggiore tassazione di 632 euro per chi ha accettato un canone ”calmierato” ed ha un reddito basso. E’ questo l’effetto, elaborato su alcune stime della Confedilizia, su un canone d’affitto annuo di 10.000 euro dell’arrivo della Cedolare Secca al 20% sugli affitti, un regime che sarà possibile scegliere dal 2011 come opzione rispetto all’attuale sistema di tassazione ”progressiva” dell’Irpef.

La nuova tassazione in pratica porterà generalmente risparmi per i proprietari che affittano i propri immobili. Ma non per tutti. Il rischio di penalizzazione – se si tengono per buone le ipotesi in attesa del testo definitivo – c’è soprattutto per i contratti ”calmierati”, ora fortemente agevolati. Certo i conti sono per ora solo indicativi e sono stati elaborati per valutare l’impatto delle novità in base alle indiscrezioni di ieri in assenza del testo ufficiale del provvedimento che ieri ha avuto il via libera dal Consiglio dei Ministri.

Inoltre andrebbe misurato anche l’impatto della cancellazione di alcune micro imposte (l’imposta di bollo e quella di registro) che ora invece si pagano annualmente sui contratti di affitto e che in futuro saranno assorbite dalla ‘cedolare’. Ecco qualche esempio l’impatto sulle diverse fasce di reddito dei contribuenti, considerando come riferimento un canone di locazione annuo di 10.000 euro, differenziato per le tipologie di contratto ”libero” o ”calmierato”.

Canone calmierato, benefici ridotti: Se la stesura finale del decreto sul federalismo municipale prevede un’aliquota del 20% sia sui canoni ‘liberi’ che su quelli ‘calmierati’: questo azzera i benefici ora previsti per spingere i proprietari a sottoscrivere contratti a basso prezzo per ottenere lo ‘sconto’ dal fisco. Rimane, comunque, sempre la possibilità di mantenere l’attuale regime Irpef, ma certo la forbice di convenienza si restringe.

Basso reddito, la cedolare non conviene: Per i contribuenti che hanno un reddito basso, inferiore ai 15.000 euro, l’applicazione della cedolare al 20% non conviene, né per i contratti ”liberi” né per quelli ”calmierati”. Nel primo caso rischia di rimetterci 45 euro, nel secondo 632 euro. Pur applicando un’aliquota Irpef del 23%, più alta dell’attuale 20%, l’attuale regime prevede un abbattimento del reddito d’affitto del 15% nel primo caso, di un ulteriore 30% nel secondo caso. La cedolare invece si applica sull’intero reddito di locazione incassato.

Redditi medio bassi: Per i proprietari con redditi tra i 15.000 e i 28.000 euro il guadagno con la cedolare rimane solo per i canoni liberi (circa 300 euro in meno) mentre i canoni ”calmierati” pagherebbero circa 400 euro in più.

Redditi medio alti: Da 28.000 euro in poi la cedolare secca al 20% rappresenta sempre un guadagno, più forte per i canoni liberi (da 1.230 euro in poi), meno alto per gli affitti calmierati (da 261 euro in su).

Redditi alti, risparmio certo: E’ sui redditi più alti, quelli che pagano un’Irpef del 43%, il risparmio maggiore dovuto all’arrivo della cedolare al 20%. Sui canoni liberi si pagherebbero 2.000 euro contro i 3.655 euro attuali con un ‘guadagno’ fiscale di 1.655 euro. Meno alto lo ‘sconto’ sui canoni agevolati che invece non pagano 558 euro.