Prima casa, termine triennale per contestare cambio residenza

Prima casa, termine triennale per contestare cambio residenza

ROMA – Il Fisco ha tre anni per contestare il mancato cambio di residenza sulla prima casa, scrive Angelo Busani del Sole 24 Ore:

L’articolo del Sole 24 Ore:

Decade dall’agevolazione prima casa il contribuente che non trasferisce la propria residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato con il beneficio fiscale entro 18 mesi dalla data del contratto di compravendita. Se il contribuente non ha trasferito la sua residenza perché si è trattato dell’acquisto di edificio in corso di costruzione, l’amministrazione ha tempo tre anni, decorrenti dalla scadenza del termine di 18 mesi, per contestare il mancato trasferimento di residenza. È quanto la Cassazione ha deciso nell’ordinanza 2527/14 del 5 febbraio 2014.
La questione trae origine dal fatto che il Testo unico dell’imposta di registro (il dpr 131/1986) non prende espressamente in considerazione il caso dell’imposta complementare dovuta a seguito di accertamento della mancanza originaria o sopravvenuta dei presupposti per la concessione di un’agevolazione. Questo silenzio del legislatore ha provocato opinioni contrastanti: alcune volte a sostenere che l’amministrazione, per pretendere l’imposta derivante da perdita dell’agevolazione, avrebbe tempo fino allo spirare dell’ordinario termine prescrizionale decennale; altre volte invece a sostenere che la pretesa dell’amministrazione non potrebbe essere esplicata posteriormente al triennio di decadenza; quest’ultima è la tesi che alfine ha prevalso in giurisprudenza (Cassazione, Sezioni Unite, 21 novembre 2000 n. 1196) e negli orientamenti dell’amministrazione finanziaria (circolare delle Entrate 38/E del 12 agosto 2005, capitolo 5), secondo la quale dunque l’ufficio deve notificare l’avviso di liquidazione entro il termine decadenziale di tre anni (di cui all’articolo 74 del Dpr 131/1986) decorrente dal giorno in cui l’attività di accertamento è concretamente espletabile, cosicché:
– quanto alla decadenza dall’agevolazione per mendacità delle dichiarazioni dell’acquirente, riferite alla situazione dell’acquirente stesso alla data dell’atto di acquisto (inerenti ad esempio la non titolarità di immobili nel Comune ove è ubicata la casa oggetto dell’acquisto agevolato), il termine triennale decorre dalla data di registrazione dell’atto di acquisto;
– quanto alla verifica delle condizioni che legittimano l’agevolazione (ad esempio: la verifica circa le caratteristiche catastali della casa oggetto di acquisto, la verifica circa lo svolgimento da parte dell’acquirente della propria attività nel Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto, la verifica che il cittadino italiano emigrato all’estero non abbia altre case in Italia, eccetera), il termine triennale pure decorre dalla data di registrazione dell’atto di acquisto;
– quanto alla verifica dell’intenzione espressa dall’acquirente circa il trasferimento della propria residenza entro 18 mesi nel Comune ove è ubicata la casa oggetto dell’acquisto agevolato, dalla scadenza di questo periodo di 18 mesi;
– quanto alla verifica delle caratteristiche catastali dell’immobile acquistato in corso di costruzione, dal termine dei lavori, i quali, a loro volta, devono essere ultimati nel termine di tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto avente ad oggetto il bene in corso di costruzione;
– quanto alla verifica della destinazione ad “abitazione principale” della casa acquistata per evitare la revoca dell’agevolazione a causa di alienazione infraquinquennale, dalla data dell’atto di “riacquisto”;
– quanto alla verificazione dell’effettuazione del “riacquisto” infrannuale che esime dalla revoca dell’agevolazione a causa di alienazione infraquinquennale, dalla scadenza del termine annuale decorrente dalla data dell’alienazione infraquinquennale.
Un argomento di difesa per la decadenza per mancato trasferimento può anche essere quello della causa di forza maggiore, e cioè un evento oggettivo, non imputabile al contribuente che gli impedisca di tenere il comportamento richiesto dalla legge. Proprio sull’esistenza di lavori in corso alcune sentenze di merito (Ctp di Roma, 12 novembre 2007, n. 368; Ctr Emilia-Romagna, 9 gennaio 2009, n. 5; Ctp di Pisa, 26 gennaio 2009, n. 5) hanno infatti fondato la loro decisione di non comminare la decadenza dall’agevolazione per mancato trasferimento della residenza.