Affitti troppo bassi e rischio controlli fiscali: cosa dice la Cassazione

Affittare un immobile a un canone considerato troppo basso rispetto ai valori di mercato può esporre il proprietario a controlli fiscali e possibili contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. A chiarirlo è una sentenza della Corte di Cassazione del 24 novembre 2020, che stabilisce come anche un contratto regolarmente registrato non sia sufficiente a escludere accertamenti.

La registrazione del contratto, infatti, è un obbligo di legge ma non garantisce automaticamente la correttezza del reddito dichiarato. Il Fisco può comunque procedere con verifiche basate su presunzioni e dati indiziari per ricostruire l’effettivo canone percepito.

Come il Fisco ricostruisce il reddito da locazione

L’Agenzia delle Entrate può utilizzare l’accertamento induttivo per stimare il reddito reale derivante dall’affitto. Questo metodo si basa su elementi presuntivi, che però devono essere precisi, coerenti e concordanti.

Tra gli strumenti più utilizzati vi è il confronto tra il canone dichiarato e quelli praticati per immobili simili nella stessa zona o nello stesso stabile. Se emerge una differenza significativa, il Fisco può ipotizzare che una parte del canone sia stata percepita “in nero”, legittimando così un avviso di accertamento.

La Cassazione, con la sentenza 26636 del 2020, ha confermato che questa discrepanza può essere sufficiente a far scattare i controlli e a spostare l’onere della prova sul contribuente.

Il caso esaminato dalla Corte di Cassazione

La vicenda alla base della sentenza riguarda una società che aveva concesso in locazione un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto a quello di mercato nello stesso edificio. L’inquilino era inoltre legato da rapporti familiari con le socie della società proprietaria.

Per la Corte, tuttavia, la sola esistenza di un rapporto di parentela non è sufficiente a giustificare un canone così basso, soprattutto quando il locatore è una persona giuridica, che per sua natura mira al profitto.

Come difendersi da un accertamento fiscale

In caso di contestazione, il contribuente deve fornire prove concrete che giustifichino il canone inferiore rispetto ai valori di mercato. Non sono sufficienti spiegazioni generiche o motivazioni informali. Possono risultare decisive perizie tecniche che dimostrino problemi dell’immobile, come infiltrazioni, impianti obsoleti o altre condizioni che ne riducono il valore. Anche eventuali accordi che prevedano oneri a carico dell’inquilino possono contribuire a spiegare il prezzo più basso.

In ogni caso è fondamentale disporre di documentazione dettagliata e verificabile, capace di dimostrare in modo oggettivo le ragioni economiche della riduzione del canone.