Affitti 2024: l’inquilino può correre un grave rischio, cosa fare per difendersi

Fondamentale per l’inquilino proteggersi dal rischio di un forte esborso: quasi nessuno corre ai ripari per tempo.

I tribunali italiani sono saturi di procedimenti e contenziosi riguardanti gli affitti. Ogni giorno sorgono nuovi conflitti fra conduttori e locatori rispetto al riconoscimento legale delle responsabilità in caso di mancato pagamento dei canoni, debiti, vizi della cosa locata, danni all’immobile e altre fattispecie.

Capita però che la disciplina dettata dal Codice Civile entri in conflitto con le norme speciali relative al particolare dominio della disputa. Succede per esempio nelle controversie riguardanti la manutenzione e le condizioni dell’immobile, quando il tipo di danno può implicare esiti giuridici inaspettati.

In caso di perdita e deterioramento delle cose che avvengono nel corso della locazione a causa di un incendio, l’inquilino può esporsi ad un grave rischio. Per la legge, infatti, la presunzione di responsabilità ricade sul conduttore e sarà dunque lui a pagare il danno. Esiste tuttavia una possibilità di tutela relativa all’assenza della certificazione dell’impianto elettrico dell’immobile concesso in locazione.

Se non c’è una certificazione di impianto a norma, l’inquilino può quindi evitare di addossarsi tutte le colpe. In caso contrario, nel momento in cui un incendio distrugga l’immobile e rovini l’arredamento in esso contenuto, il conduttore è chiamato ad assumersi i costi di ripartizione e l’onere di eventuali responsabilità civili e penali.

Incendio della casa in affitto: quando l’inquilino corre un grave rischio

L’art. 1588 del Codice Civile disciplina la responsabilità dell’inquilino per la perdita e il deterioramento della cosa locata durante il periodo di locazione affermando che egli è perseguibile civilmente per i danni anche se causati da un incendio. Tale presunzione di responsabilità decade solo nel caso in cui il conduttore possa dimostrare che tali eventi non sono imputabili a lui.

E qui interviene la norma speciale in materia di impianti elettrici (CEI 64-8, la norma di riferimento per gli impianti elettrici utilizzatori di bassa tensione). Laddove la scelta e l’installazione dei componenti elettrici, le verifiche e l’efficienza energetica degli impianti non siano a norma, la responsabilità è del locatore. L’inquilino può salvarsi anche se l’immobile è sprovvisto di certificazione.

La giurisprudenza ha infatti chiarito con varie sentenze che l’inquilino non è responsabile se l’evento si è verificato a causa dell’impianto elettrico fatiscente o non a norma, per esempio con fili elettrici a vista. Oppure se l’impianto non è provvisto di un vero e proprio quadro elettrico o di un impianto di messa a terra. La sentenza di riferimento è stata pronunciata dalla Cassazione nel maggio 2016 (sentenza n. 8637).

In tutti gli altri casi, il rapporto di locazione impone all’inquilino gli obblighi di custodia, di vigilanza e di mantenimento del controllo della cosa locata. Perciò, di fronte a danni dovuti a un incendio, l’inquilino è tenuto a offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” di responsabilità, altrimenti pagherà in sede civile.