Donare una casa è davvero conveniente? - blitzquotidiano.it
Non sempre donare una casa ad amici e parenti può essere conveniente, sull’immobile si pagheranno comunque le tasse.
Quando si parla di passaggi di proprietà gratuiti, il cuore della questione sembra semplice, è solo un bene che cambia proprietario senza scambio di denaro. La donazione di un immobile consiste infatti proprio nel trasferire gratuitamente la proprietà da un soggetto a un altro, senza però un effettivo pagamento.
Eppure, sotto questa apparente semplicità si nascondono regole precise, formalità obbligatorie e calcoli che possono trasformare un gesto di generosità in un’operazione complessa da gestire. Capire come funziona questo tipo di compravendita tra privati è fondamentale per evitare sorprese e rispettare la legge, senza rischiare brutte sorprese o multe salate.
Come funziona la donazione?
Iniziamo dicendo che, per essere valida, l’operazione di donazione deve essere formalizzata con un atto pubblico, redatto da un notaio con almeno due testimoni. L’articolo 769 del Codice Civile italiano definisce la donazione come un contratto atto in modo tale che arricchisca una parte a favore di un’altra.
L’atto deve riportare tutti i dettagli dell’immobile, indicare le parti coinvolte e specificare eventuali oneri a carico del donatario, ogni cosa fa specificata con precisione. In linea generale, la donazione riguarda soprattutto legami familiari stretti, come genitori e figli o nonni e nipoti, non oltre il primo grado insomma.
Grazie a franchigie fiscali importanti, molte donazioni non comportano il pagamento di imposte, ma quando l’oggetto del trasferimento è un immobile, la situazione cambia. Entrano in gioco imposte specifiche da sostenere, quella ipotecaria, per trascrivere l’ipoteca nei registri immobiliari e quella catastale, per registrare il passaggio di proprietà.
L’imposta di donazione è prevista dalla legge solo nel caso che l’immobile donati superi il valore totali di un milione di euro. I calcoli si basano sul valore catastale, non su quello di mercato, ottenuto moltiplicando la rendita catastale per coefficienti stabiliti secondo la categoria dell’immobile.
Per esempio, per la prima casa si applica il coefficiente 115,5, mentre per immobili di categoria B si utilizza 176,4, una differenza sostanziale. Questi valori determinano poi l’importo finale delle tasse da versare, insieme anche ad altre spese fisse come imposta di bollo e voltura catastale.
Se il bene è situato all’estero, le regole variano a seconda della residenza fiscale del donante e l’operazione non è soggetta a imposte italiane. Se il donante risiede in Italia, invece, si applicano le aliquote ordinarie di successione e donazione secondo la legge statale corrente.
Situazioni comuni riguardano genitori residenti in Italia che donano un immobile, sempre sotto il milione di euro di valore, ai figli residenti all’estero. Si pagano solo le imposte ipotecarie, catastali e di registro, mentre per la prima casa l’importo minimo è di 200 euro per ciascuna tassa.