Affitti in nero, il Fisco cambia strategia: ecco come vengono scoperti i contratti non dichiarati

L’evasione fiscale legata agli affitti immobiliari continua a rappresentare un fenomeno ancora presente in Italia. Sebbene rispetto al passato siano diminuiti i proprietari che scelgono di non dichiarare i canoni percepiti, alcuni continuano a stipulare accordi irregolari per evitare il pagamento delle imposte previste.

Negli anni, però, è profondamente cambiato il modo in cui l’amministrazione finanziaria riesce a individuare queste situazioni. In passato l’intervento dell’Agenzia delle Entrate spesso partiva dalla segnalazione diretta dell’inquilino. Oggi, invece, il Fisco può individuare eventuali anomalie anche senza una denuncia, grazie all’analisi automatizzata di numerose informazioni già disponibili.

Il punto centrale della nuova strategia è l’Anagrafe Tributaria, un sistema che permette di collegare dati provenienti da archivi diversi e individuare situazioni apparentemente incoerenti.

L’incrocio dei dati permette di individuare le anomalie

Gli strumenti informatici utilizzati dal Fisco consentono oggi di confrontare informazioni di diversa natura per trovare possibili segnali di evasione. Gli algoritmi possono analizzare il patrimonio immobiliare di un contribuente, i consumi energetici degli immobili posseduti e i movimenti finanziari collegati.

Un’abitazione dichiarata come inutilizzata, ad esempio, ma caratterizzata da consumi elevati di luce, acqua o gas potrebbe attirare l’attenzione dell’amministrazione finanziaria. Lo stesso può accadere quando le utenze risultano intestate a persone diverse dal proprietario o dai suoi familiari e non risulta registrato alcun contratto di locazione.

Anche i movimenti bancari possono rappresentare un elemento importante: versamenti periodici dello stesso importo effettuati sempre dallo stesso soggetto potrebbero essere interpretati come possibili pagamenti di un canone d’affitto non dichiarato.

Le prove necessarie per contestare un affitto irregolare

Per avviare un accertamento, tuttavia, non è sufficiente una semplice supposizione. La giurisprudenza ha stabilito che per dimostrare un’evasione legata agli affitti servono elementi concreti e soprattutto documentali.

Secondo quanto previsto dalla sentenza 7750/18 della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, le prove devono essere supportate da documenti e non soltanto da dichiarazioni verbali. Un eventuale testimone, infatti, non sarebbe sufficiente per dimostrare la provenienza di una somma di denaro o l’esistenza di un accordo economico.

Anche nel caso degli affitti in nero, quindi, non basta che un inquilino ammetta di aver vissuto in un immobile senza contratto regolare. Sono necessari ulteriori elementi che confermino l’irregolarità, come documenti, pagamenti tracciabili o altre informazioni verificabili.

Utenze, immobili e conti correnti sotto osservazione

Tra gli elementi più utilizzati dal Fisco per individuare eventuali locazioni non dichiarate ci sono i dati catastali, le utenze domestiche e le informazioni bancarie. Attraverso i dati catastali l’amministrazione può conoscere il numero di immobili posseduti da un contribuente e verificare se un’abitazione dichiarata vuota presenta caratteristiche incompatibili con tale situazione. Le forniture di energia elettrica, gas e acqua possono fornire ulteriori indicazioni sull’effettivo utilizzo dell’immobile.

Se un algoritmo rileva consumi significativi in una casa che non dovrebbe essere abitata e non trova un contratto di locazione registrato, può partire un controllo più approfondito. L’obiettivo del sistema è individuare le incongruenze e contrastare gli affitti in nero attraverso una rete sempre più ampia di dati incrociati.