Detrazioni condominio 2025: chi ha diritto al 50% e cosa deve fare l’amministratore entro il 16 marzo

Nel 2025 (e anche nel 2026) le detrazioni fiscali per i lavori di recupero edilizio seguono un doppio binario che sta creando non poca confusione tra i condòmini. La novità principale riguarda la percentuale di detrazione: chi è proprietario dell’abitazione principale, oppure gode di un diritto reale come uso, usufrutto o abitazione, può beneficiare del 50% di detrazione. Tutti gli altri, invece, si devono fermare al 36%.

Questo cambiamento rompe una tradizione fiscale che durava da decenni, quando la percentuale era uguale per tutti. La conseguenza è stata un forte disorientamento, soprattutto per chi aveva in programma lavori importanti. Alcuni contribuenti, attratti da sconti immediati, hanno persino valutato soluzioni irregolari come il pagamento “in nero”.

In condominio, però, questa strada non è percorribile. Le fatture sono obbligatorie per garantire un rendiconto trasparente e corretto. Senza documentazione fiscale, infatti, non è possibile ripartire le spese né accedere alle detrazioni. L’amministratore si trova quindi al centro di una gestione molto più complessa rispetto al passato.

Nuove responsabilità per amministratori e professionisti

Negli anni scorsi la procedura era semplice. I professionisti incaricati dei lavori inviavano a ogni condomino una comunicazione con l’importo delle spese sostenute, calcolate in base ai millesimi di proprietà. Veniva indicata anche la detrazione spettante, identica per tutti.

Dal 2025 la situazione cambia radicalmente. La percentuale di detrazione non è più uguale per ogni condomino, ma dipende dalla situazione personale di ciascuno. L’amministratore, tuttavia, non conosce automaticamente se l’immobile è abitazione principale oppure no.

Questo comporta una difficoltà operativa evidente: per calcolare correttamente la detrazione bisogna basarsi sulle informazioni fornite dai singoli proprietari. Senza una comunicazione chiara e tempestiva, il rischio di errori aumenta.

Comunicazione all’Agenzia delle Entrate: attenzione alle scadenze

Un passaggio fondamentale riguarda la comunicazione da inviare all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo di ogni anno. Nel modello devono essere compilati campi specifici che distinguono le diverse situazioni.

In particolare:

• Nel campo 26 si dichiara la condizione di proprietà o di semplice diritto di godimento.
• Nel campo 30 si inserisce il codice “1” se l’unità immobiliare è abitazione principale.
• Si indica “0” se non lo è.
• Il campo resta vuoto se il condomino non ha fornito alcuna comunicazione.

Questa nuova impostazione richiede maggiore collaborazione tra condòmini e amministratore. Per evitare problemi fiscali o controlli successivi, è fondamentale fornire dati corretti e aggiornati.