Rent to buy, il contratto di affitto che ti fa comprare casa

ROMA – Si chiama rent to buy ed è quel contratto che fa da ponte tra locazione e compravendita. E’ stato introdotto in autunno con il decreto Sblocca Italia per consentire ai cittadini di comprare casa, in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l’invenduto. E ora è già operativo grazie a un contratto-tipo messo a punto dal Consiglio Nazionale del Notariato che pubblica anche un vademecum per saperne di più ed evitare cattive sorprese.

Partiamo dalla definizione: il rent to buy è un’operazione unitaria attraverso la quale viene assicurata la possibilità, a chi ha intenzione di acquistare un immobile,  di conseguire da subito il godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare ad un momento successivo l’acquisto vero e proprio dell’immobile e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza.

Come funziona? Prendiamo un appartamento, il cui prezzo è fissato a 100 mila euro, con un affitto mensile di 1.000 euro per cinque anni. Di questi 500 euro verrebbero considerati come acconto, da scalare dal prezzo di vendita. Al momento dell’acquisto il conduttore dovrebbe così pagare solo 70 mila euro. Risultato: se al termine del contratto di affitto il futuro acquirente non dovesse ancora disporre della cifra necessaria, potrà chiedere un mutuo più basso di quello inizialmente necessario, potendo contare su una maggior facilità di accesso al credito e rate più contenute rispetto a quelle che avrebbe pagato in precedenza e senza rischiare di perdere l’affare.

Rischio zero: per questa tipologia di contratti, infatti, la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari, che vale come una vera e propria prenotazione di acquisto vincolante per le parti. In pratica il proprietario, una volta firmato il contratto, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro né concedere eventuali ipoteche. Neppure gli eventuali creditori del venditore potrebbero iscrivere un’ipoteca sull’immobile in vendita, né pignorarlo, in quanto a partire dalla data di trascrizione del rent to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Se invece fosse il potenziale acquirente a cambiare idea, o a trovarsi nell’impossibilità reperire i soldi necessari all’acquisto, perderebbe la quota sin qui versata come acconto, in quanto la legge riconosce al venditore il diritto a trattenere tutte le somme incassate come risarcimento per la mancata vendita.

E’ una formula win-win: per il venditore che avrà l’occasione di trovare acquirenti anche in un momento di stagnazione del mercato e per l’aspirante compratore che avrà così più tempo per mettere insieme la somma pattuita. Va da sé che, per assicurarsi da eventuali inadempienze, il venditore dovrà stabilire un canone più alto dei vigenti prezzi di locazione, per assicurarsi un equo indennizzo in caso di mancata vendita. E come garanzia per l’acquirente, si impegnerà a contribuire a tutte le spese di manutenzione straordinaria come in un normale contratto di affitto, fino al momento della vendita vera e propria.